(6) 농지의 취득에 대한 농지취득자격증명 //
(가) 총설
우리나라 농지소유제도는 경자유전(耕者有田)과 농지소유 상한제를 이념으로 하여
농지개혁법(1949. 6. 21. 법률 31호)을 중심으로 규율되어 오다가, 1994. 12. 22. 법률 4817호로 새로이 농지법이
제정(1996. 1. 1. 시행)되면서 종전의 농지개혁법을 대체하였다. 현행 농지법은 비농가의 농지소유와 농지의 법정한도 초과 소유를
방지함으로써 경자유전의 원칙을 유지하면서도 농업법인의 인정, 주말·체험영농을 하고자 하는 비농업인의 농지 소유의 허용, 제한적인 농지 임대의
허용 등의 내용을 담고 있다.
구 농지개혁법 19조는 동법에 의하여 분배받지 않은 농지 및 상환을 완료한 농지는 소재지관서의
'농지매매증명'을 얻어 당사자가 직접 매매
할 수 있다고 규정하고 있었는데, 현행 농지법은 구 농지개혁법의 농지매매증명제도를 이어 받아
농지거래에 있어서 '농지취득자격증명'을 받도록 하고 있다. 따라서 현행 농지법상 '농지를 취득하고자 하는 자'는 농지의 소재지를 관할하는
시장·구청장·읍장 또는 면장(이하 '시·구·읍·면장'이라 한다)으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 하고(농지법 8조), 농지의 취득에 따른
소유권이전등기를 신청할 때에 이를 첨부하여야 한다. 한편, 구 농지개혁법에서는 일정면적 이상의 농지를 취득할 경우에만 농지매매증명을 발급 받도록
하였으나 농지법에서는 토지 현황이 농지인 한 그 농지의 면적에 관계없이 농지취득자격증명을 발급 받도록 하고 있다(농지법 8조 4항, 선례
5-722).
(나) 농지의 개념
농지법 2조에서는 농지를 '전·답 또는 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의
토지현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지24)로 이용되는 토지와, 그 토지의 개량시설25)의 부지 및 고정식온실, 버섯재배사 등 농업생산에
필요한 시설 중 대통령령이 정하는 시설26)의 부지(다만, 초지법에 의하여 조성된 초지 등 대통령령이 정하는 토지를 제외한다)'로 규정하고
있다. 위 규정은 어떤 토지가 농지인가의 판단은 그 법적 지목보다도 실제의 토지현상이 농작물의 경작 등으로 이용되고 있는가의 여부에 따라
결정하여야 한다는 이른바 현황주의(대법원 1999. 2. 23.자 98마2604 결정, 대법원 1997. 12. 23. 선고 97다42991
판결)를
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24) 다년성식물재배지란 ① 목초·종묘·인삼·약초·잔디 및 조림용 묘목, ②
과수·뽕나무·유실수 기타 생육기간이 2년 이상인 식용 또는 약용으로 이용되는 식물, ③ 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(판매를 목적으로 하는
경우에 한한다) 등을 말한다(농지법 시행령 2조 1항).
25) 개량시설이란 유지, 양·배수시설, 수로, 농로, 제방 기타 농지의 보전이나 이용에
필요한 시설로서 농림부령이 정하는 시설을 말한다{농지법 2조 1항 (나)목}.
26) 이러한 시설은 정식온실·버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설, 농막 또는 간이퇴비장
등을 말한다(농지법 시행령 2조 3항).
취하고 있는 것으로 보인다. 그러나, 형식적 심사권밖에 없는 등기관으로서는 농지인지 여부는
공부에 의하여 판단할 수밖에 없다. 따라서 토지대장상 그 지목이 농지라면 현황이 농지가 아니라는 소관청의 확인이 없는 이상 등기관은
농지취득자격증명을 요구할 수밖에 없으며, 지목이 (ⅰ) 전·답 또는 과수원이 아닌 토지, (ⅱ) 임야, (ⅲ) 초지법에 의한 초지인 경우에는
농지취득자격증명서의 제출이 없어도 등기신청을 수리하여야 한다. 공부상 지목이 농지이나 사실상 농지가 아니라는 소관청의 확인은 등기실무상
농지취득자격증명신청서 반려통지서와 관련하여 문제된다. 이에 관한 사항은 별도로 설명하기로 한다.
한편, 구 농지개혁법 하에서는 농지개혁법 시행 이후에 개간된 농지에 대하여는 농지개혁법이
적용되지 않았으나, 그러한 규정이 없는 현행 농지법에서는 토지대장상 지목이 전, 답 등 농지인 경우, 그 농지가 어느 시기에 조성, 등록전환
또는 지목변경이 되었는가를 불문하고 농지법이 적용된다(예규 1177호). 따라서 구 농지개혁법 시행일 이전부터의 농지이든 농지개혁법 시행일
이후에 개간 등으로 조성된 농지이든 모두 농지법 상의 농지로서 농지취득자격증명의 발급대상이 된다. 예컨대, 농지개혁법 시행 당시 임야였으나 그
이후 전으로 등록전환된 토지(선례 4-726, 선례 5-756)나, 지목이 '대'인 토지를 국가로부터 매수하였으나 소유권이전등기를 하지 않고
있던 중 지목이 '전'으로 변경된 경우에도 소유권이전등기신청시 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다(선례 6-547).
(다)
농지를 취득할 수 있는 자
248
(라)
농지취득자격증명을 첨부하여야 하는
경우
251
(마)
농지취득자격증명을 첨부할 필요가
없는 경우
253
(바)
공부상 지목이 농지이지만
사실상 농지가 아닌 경우
(농지취득자격증명신청서 반려통지서의 문제) 255
(사) 기타
① 농지취득자격증명을 발급받을 시기 및 유효기간
농지를 매매함에 있어서 농지취득자격증명은 반드시 매매계약에 앞서 발급받아야 하는 것은 아니며
매매계약 이후에 발급받은 것이라도 유효하다. 다만, 농지의 매수인이 사망한 후에 그에 대하여 발급된 농지취득자격증명은 무효이므로 그 상속인이
피상속인 명의의 허가서를 첨부하여 소유권이전등기를 신청할 수 없다.
등기신청서에 첨부하는 농지취득자격증명의 유효기간에 대한 규정은 없으므로 그 발행일로부터
3개월이 경과한 경우에도 등기신청서에 첨부할 수 있다. 다만 경과일수가 오래되어 그 증명력이 의심스러울 때에는 등기관은 최근에 발행된
농지취득자격증명의 제출을 요구할 수 있을 것이다(선례 7-49).
② 농지취득자격증명의 첨부 없이 경료된 등기의 효력
농지취득자격증명의 첨부 없이 신청된 농지에 대한 소유권이전등기는 부동산등기법 55조 2호의
사유가 아니라 동조 8호의 규정에 의하여 각하하여야 한다.
③ 토지거래계약허가와 농지취득증명과의 관계
농지에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 118조의 규정에 의한 토지거래계약허가를
받은 경우에는 농지법 8조의 규정에 의한 농지취득자격증명을 받은 것으로 본다(동법 126조). 따라서 토지거래계약허가증 외에 별도의
농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없다. 그러나 토지거래계약허가대상면적 미만인 A, B 두필지의 농지를 합산하여 토지거래
허가를 받은 후 A필지에 대하여만 매매계약을 체결한 경우에는 토지거래허가 내용과 계약체결의
내용이 다르므로 A필지에 대한 이전등기신청시 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다(선례 5-712).
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